J-REITの投資対象で多いのはオフィスビル、住居、商業施設、物流施設など。工場や研究開発施設に投資するREITは珍しい J-REITの投資対象で多いのはオフィスビル、住居、商業施設、物流施設など。工場や研究開発施設に投資するREITは珍しい

『週刊プレイボーイ』で連載中の「坂本慎太郎の街歩き投資ラボ」。株式評論家の坂本慎太郎とともに街を歩き、投資先選びのヒントを探してみよう。金のなる木はあなたのすぐ近くに生えている!

今週の研究対象 
激安の不動産投資信託
(産業ファンド投資法人)

今、不動産に投資する金融商品「J-REIT」が激安だ。利回り5%台の銘柄もゴロゴロ。そんな中で、分配金と成長性の両取りを狙える銘柄を探した!

助手 新NISAが始まって半年が過ぎました。僕の周りでは成長投資枠で悩んでる人が多いみたいです。

坂本 どう悩んでるんです?

助手 よく聞くのが、個別株への投資です。年初、手始めに安全そうなNTTに投資したら右肩下がりで20%以上下落。怖くなって損切りしたとか。ただ、高配当株投資をしようにもいい銘柄がないらしいんです。

坂本 手堅い銘柄でも20%くらいの上下はありうる。慌てすぎだよ。高配当株が減ったのはそのとおり。昨年から株価が上昇している影響だね。

助手 今、成長投資枠なら何を?

坂本 価格変動を抑えて高配当を享受したいならJ-REITがいいね。

助手 なんでしたっけ、それ?

坂本 不動産投資信託ですよ。不動産を運用して賃料収入や売却益を分配する。株と同様に取引できます。

助手 なぜ今オススメなんですか?

坂本 激安だからね。J-REIT全体の値動きを表す東証REIT指数は現在2020年と同じ水準。同年は緊急事態宣言でオフィスや商業施設が閉鎖され、ホテルも閑古鳥が鳴いてた不動産の最悪期ですよ。人流が回復して不動産収益が戻りつつある今、J-REITは激安です。分配金利回りも軒並み5%付近ですし。

助手 安い理由は?

坂本 金利が上昇して調達コストが高くなりそう、とか理由はあるけど売られすぎだよ。さすがにここから先は下落リスクは小さいと思う。

助手 なるほど。J-REIT全体が安い中でもイチ押しなのは?

坂本 産業ファンド投資法人が面白いよ。投資対象は物流施設や工場、研究開発施設、インフラ施設などの産業用不動産です。立ち位置が独特で、単に安いだけじゃなく、今後の成長にも期待できるとみています。

助手 へぇー。珍しい投資先ですね。

坂本 投資対象の特殊性が成長に関わってくるんです。REITを成長させるには、投資物件を増やす必要がある。一般的なREITは、実質的な設立母体であるスポンサー企業から物件を仕入れることが多いんですが、実は収益性が微妙な物件をつかまされるケースもあるんです。「REITはスポンサー企業のゴミ箱」なんて陰口を叩く人もいる。

助手 口が悪いですね。

坂本 まぁ、外部から買ってくるだけだと失敗することもあるよ。一方、産業ファンドは企業に不動産の有効活用の提案をして、共同で物件開発を進めているんです。つまり地雷物件を自力で避けられるわけ。

ところで、最近は経営の効率性を高めるために自社で施設を持ちたがらない企業が増えています。産業ファンドは、こうした企業に提案してニーズがあるのを確認してから開発に協力し、その施設を買い取って貸すんです。最初からテナントが決まっていて安心だし、借り主が自分のために造った施設だから退去の心配も少なく賃料も安定的。

助手 うまいですね! スポンサーから物件を仕入れることはない?

坂本 あるよ。産業ファンドは最近スポンサーが交代し、企業再生を手がける投資会社になりました。そこが傘下企業の経営効率化のために、産業ファンドに施設を売却して賃借する可能性があります。ただ、これは悪いことばかりではないんです。

これまで産業ファンドは仕入れの90%を自前の提案で賄っていて、成長スピードが若干遅かった。スポンサーからの仕入れが増えれば成長が加速します。そうなれば配当と値上がりのどちらも期待できますよ。

今週の実験結果 
成長性がグッと増しそうな点がポイント。価格の上昇も十分期待できそうです!

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坂本慎太郎

坂本慎太郎さかもと・しんたろう

こころトレード研究所所長。ハンドルネームは「Bコミ」。日系の証券会社でディーラー、大手生命保険会社で株式、債券のファンドマネジャー、株式のストラテジストを7年間経験。ラジオNIKKEIや日経CNBCなどの投資番組へのレギュラー出演多数。著書に『プロ投資家が教える副収入1000万円の最短コース』(BEST TIMES books)など
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