自社開発マンションのブランド「SYFORME（シーフォルム）」を都心を中心に展開。配当利回りは約3.7％と高水準
『週刊プレイボーイ』で連載中の「坂本慎太郎の街歩き投資ラボ」。株式評論家の坂本慎太郎とともに街を歩き、投資先選びのヒントを探してみよう。金のなる木はあなたのすぐ近くに生えている！
ただでさえ高いといわれている首都圏マンションだが、中東情勢による資材不足でさらなる高騰が見込まれている。ということは、不動産会社は今後もっと儲かるようになる？
助手 都内で部屋探し中の友人が、ワンルームでも家賃11万円台の物件が多くなったと嘆いていて。本当ですかね？ 高すぎやしません？
坂本 東京23区の分譲マンション賃料は今年4月に１㎡当たり5087円と、4ヵ月連続で5000円を超えたとか。ワンルーム11万円台も十分ありえるんじゃないかな。
助手 それだけ家賃が上がれば、マンションを貸したり、管理する会社には恩恵がありそうですよね？
坂本 まぁ、間接的にだけど若干追い風にはなると思うよ。管理料が家賃に連動する場合は取り分が増えるし、オーナーの物件収益が上がれば賃料改定や入居者募集、修繕まで任せたい需要も増える。特に投資用マンションは家賃収入から価値を見られやすいから。じゃあ、今回はシーラHDを検討してみましょう。首都圏で投資用・居住用マンションやビルを企画・開発する会社です。
助手 不動産開発って家賃が上昇してもあんまり関係なくないですか？
坂本 まぁ、最後まで聞いて。確かに同社の事業の柱は、土地を仕入れ、建物を造って売る不動産開発です。これは引き渡し時に大きな利益が出る半面、売れる時期で業績が振れるし、不動産市況次第のところもあって業績が安定しづらい。だから同社は開発を軸にしながらも、不動産を売った後も稼げる会社に変わろうとしているんです。
助手 具体的にどうやって？
坂本 物件売却後に、賃貸管理や建物管理を引き受けるんですよ。家賃集金、入退去対応、修繕、清掃、点検とか。販売益は一回きりですが、管理料は毎月入るから安定的です。同社はこうした収入を「岩盤収益」と呼んで、会社の人件費や広告、管理部門の費用を賄えるくらいの収益にしようとしているんです。
助手 不動産市況が悪くなっても、会社を動かすお金が毎月入れば耐えしのげそうですね。
坂本 そのとおり。第３四半期末の建物管理棟数は109棟、賃貸管理戸数は4064戸と、まだ固定費を全部賄う段階ではありませんが、ここが積み上がれば売買益に左右されない不況に強い会社へ脱皮できる。
助手 なるほど。ただ、結局は販売で利益を出せないと会社全体の利益は伸びないような......。
坂本 鋭いね。だからシーラは施工の内製化を進めているんですよ。実は同社は2025年に旧クミカとシーラテクノロジーズという２社が統合して生まれたんですが、旧クミカが持っていた建築や型枠工事のノウハウを自社開発に生かしています。
助手 工事を内製化すると販売で利益が出やすくなるんですか？
坂本 ええ。不動産開発会社は土地を仕入れて建物を企画した後、工事は外部ゼネコンに任せることが多い。ところが今は建築費や人件費が上がっているから、そこで採算が崩れたり、工期が延びたりしやすい。一方、設計や施工を自社でやれば工期やコストを管理しやすく、外部に出ていた施工利益の一部も取り込めます。同じ物件でも、グループ内に残る利益が増えやすくなるわけです。
助手 物件管理で守りを強くしただけじゃなく、自社施工で利益を増やす攻めの姿勢もあると。
坂本 そのとおり。岩盤収益と施工力が育てば、首都圏の不動産需要を長く取り込む会社として見直される余地があると思います。ただ、まだ道半ばだから投資は少額にとどめて、会社の変化を数年かけて確認するくらいがちょうどいいんじゃないかな。
今週の実験結果
不動産開発にまつわるさまざまな需要を取り込んでおりバランスのいい収益構造です
